Das Portfoliomanagement dient vielen Unternehmen vorrangig als Analyseinstrument. Aber die gesammelten Informationen ermöglichen viel mehr. Sie sind Grundlage für strategische Entscheidungen: Von der Ableitung sogenannter Normstrategien bis hin zur objektkonkreten Maßnahmenplanung und Einbindung in den Wirtschaftsplan kann Portfoliomanagement den Planungs- und Controllingprozess unterstützen. 

Erst durch die Nutzung des Portfoliomanagements als Strategieinstrument, das auch die operative Umsetzung unterstützt, lässt sich ein deutlicher Mehrwert realisieren. 

Wir stellen Ihnen einige Ideen zur Strategieentwicklung vor. 

Grundsätzlich gilt: Portfoliomanagement an Unternehmensziele anpassen

Grundsätzlich orientiert sich das Portfoliomanagement an den Zielen des Unternehmens, wie z. B. positiver Jahresabschluss, Wertentwicklung, Renditeerwartung, soziale Ziele, Image, Stadtrendite, Mitgliederzufriedenheit. Daraus folgen unterschiedliche Anforderungen an die Bewirtschaftung der Immobilien. 

Mit dem Portfoliomanagement sollen Lösungen für die Erreichung der Unternehmensziele gefunden werden. Hierzu sind folgende Fragen zu beantworten:  

• Mit welchen Produkten (Immobilien, Ausstattung, Zustand),
• soll auf welchen Märkten (z. B. nach Nutzungsarten wie Wohnen, Büro, Handel bzw. regional gegliedert),
• mit welchem Mitteleinsatz (z. B. Investitionskosten, Verwaltung, laufende Instandhaltung, Ankauf/Verkauf) die Immobilie bewirtschaftet werden? 

Aus dieser Betrachtung lassen sich die wesentlichen Maßnahmen definieren, die zur Realisierung der Unternehmensziele erforderlich sind. Im Portfoliomanagement interessieren vornehmlich die objektkonkreten Maßnahmen, die es zuzuordnen gilt und die später in den Wirtschaftsplan eingebunden werden. 

Das bedeutet, dass schon bei der Konzeption des Portfoliobewertungs- und Scoringmodells an die Zielerreichung gedacht werden muss: Bieten die erfassten Informationen und das Scoringmodell ausreichende Grundlagen für die Beantwortung der immobilienspezifischen Fragen? 

Normstrategien im Portfoliomanagement

Zunächst erfolgt bei der Portfolioanalyse und Strategiezuordnung häufig die zweidimensionale Betrachtung im Rahmen der Portfoliomatrix. Aus dieser können schon erste Normstrategien hergeleitet werden. Grundlage sind die in den Lehrbüchern zum Portfoliomanagement beschriebenen Vorarbeiten, wie die der Boston-Consulting Group (BCG) und der McKinsey-Matrix zur zweidimensionalen Portfolioanalyse und Strategiezuordnung1. Hier fallen Begriffe wie „cash cow“, „poor dog“, „question mark“ und „star“. 

Doch bei genauer Betrachtung sind Immobilien nicht allein aufgrund von zwei Eigenschaften bzw. Kennzahlen (Belegung der x- und y-Achse) zu bewerten. Nur schwerlich kann aus dieser Erkenntnis eine Objektstrategie abgeleitet werden. Die Portfoliomatrix dient vielmehr bei vielen Portfoliomanagementsystemen (z. B. avestrategy) als Analyseinstrument mit freier Belegung der jeweiligen Achsen. Sie ermöglicht damit also die Untersuchung von Beziehungsmustern, und zwar von verdichteten Kennzahlen bis hin zum einzelnen Bewertungskriterium. 

Strategiewürfel berücksichtigt drei Ebenen

Die Kollegen Heiner Kook und Manfred Sydow haben in ihrem Fachbuch „Strategisches Portfoliomanagement in der Immobilienwirtschaft“2 die Portfoliomatrix um eine dritte Ebene ergänzt. Idee war, dass Immobilienunternehmen das Objekt bzw. seine qualitativen und wirtschaftlichen Eigenschaften durch Bewirtschaftung und Investitionen verändern können. Diese Veränderung kann allerdings durch Standort-, Lage- und Markteigenschaften, die überwiegend „als gegeben“ hinzunehmen sind, stark beeinflusst werden. Beide Kriterien wirken sich auf den sogenannten Vermietungserfolg, wie z. B. Rendite, Wertveränderung oder den Bewirtschaftungserfolg aus. 

Kook/Sydow versuchen, dies in einem sogenannten „Strategiewürfel“ umzusetzen, in dem jedes Kriterium in drei Gruppen (gut, mittel, schlecht) aufgeteilt wird, woraus insgesamt eine 27-Felder-Matrix entsteht. Jedem dieser 27 Felder wurde dann eine Normstrategie zugewiesen, sodass bei Auswahl der Kriterien eine Normstrategiezuordnung quasi per Knopfdruck für jedes Objekt erfolgen kann.

Hinweis: Die dargestellten Normstrategien basieren auf dem Kook/Sydow-Modell, wurden allerdings durch uns projektbezogen angepasst. 

Ein Manko

Aber auch bei dieser erweiterten Darstellung sind nur drei Eigenschaften Basis für eine Strategiezuordnung. 

Aus unserer Sicht reicht das weiterhin nicht aus, denn: 

• Immobilien sind komplexer, als dass eine Strategiezuordnung aufgrund von drei Eigenschaften zugewiesen werden kann.
• Im Strategiewürfel (Kook/Sydow-Modell) werden zusammengefasste und verdichtete Eigenschaften gegenübergestellt. Sie sind allerdings für eine Überführung in objektkonkrete Maßnahmen oft zu grob gefasst und entsprechen nicht den Erfordernissen der Immobilie.
• Die mögliche wirtschaftliche und qualitative Wirkung der zugeordneten Maßnahmen wird nicht näher betrachtet. 

Unsere Empfehlung: mehrere Strategiewürfel

Wir empfehlen unseren Kunden, die Definition von mehreren, voneinander unabhängigen Strategiewürfeln und die Gegenüberstellung der jeweils zugewiesenen Strategien (im System avestrategy mit dem „Strategiefilter“ möglich!). Erst dann ist es realistisch, dass die Normstrategie zu einer Optimierung führen kann.

Als Beispiel für die Achsauswahl für weitere Strategiewürfel eignen sich u. a.: 

• Gebäudezustand, Gebäudeausstattung, Wohnungszustand

Das Ziel: einen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf zu untersuchen 

• Lageeigenschaft, Marktsituation, Vermietungserfolg 

Das Ziel: eine Desinvestition (Verkauf) aus Marktsicht zu tätigen 

• Gebäudezustand, Lageeigenschaften, Mietpotenzial nach Investition 

Das Ziel: Investition- und Desinvestitionsmaßnahmen zu eruieren 

• Gebäudezustand, Wohnungszustand, Mietpotenzial Status Quo 

Das Ziel: Bewirtschaftungsstrategien zu erfassen (Mietanpassung und Instandsetzungsbedarf) 

• Gebäudezustand, Leerstand, Mietpotenzial Status Quo 

Das Ziel: Bewirtschaftungsstrategien zu erfassen (Mietanpassung und Leerstandsreduzierung) 

Für den Portfoliomanager bietet die Auswahl an Strategiewürfeleinstellungen die Chance, Grundlagen für nachhaltige Strategien abzuleiten und den Objekten zuzuordnen. Allerdings fehlen bei den Analyseinstrumenten „Portfoliomatrix“ und „Strategiewürfel“ sowohl der Blick in die Zukunft als auch die Berechnung der Wirkung auf das ökonomische Ergebnis. Diese müssen noch durch Investitionsrechnungen untersucht werden. 

Mehrdimensionale Strategiemodelle und Überprüfung der wirtschaftlichen Wirkung

Das Portfoliomanagement dient als Strategieinstrument, um den Immobilienbestand ganzheitlich zu steuern. Neben wirtschaftlichen Aspekten werden auch qualitative Eigenschaften und weiche Faktoren für die Portfolioentscheidung berücksichtigt. 

Im nächsten Newsletter gehen wir mit dem Artikel „Von der qualitativen Objektstrategie zur Berücksichtigung der wirtschaftlichen Wirkung im Portfoliomanagement“ weiter auf dieses Thema ein. 

Literatur

1. Bone-Winkel, Stephan; Immobilienportfoliomanagement, in: Handbuch Immobilieninvestition, Herausgegeben von Karl-Werner Schulte, Stephan Bone-Winkel, Matthias Thomas unter Mitarbeit von Jochen H. Vogler, Verlagsgesellschaft Rudolph Müller, Köln, 1998

2. Kook Heiner, Sydow Manfred: Strategisches Portfoliomanagement in der Immobilienwirtschaft – Ein Leitfaden für die Theorie und Praxis, Hammonia Verlag, 2003

3. Prof. Dr. Kofner, Stefan, Kook Heiner, Sydow Manfred: Strategisches Portfoliomanagement bei der halleschen Wohnungsgesellschaft mbh; Text kann unter http://www.hogareal.de/Portfolio_artikel_WoWi.pdf heruntergeladen werden

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